作者：子非魚

01

一周時(shí)間里，連續(xù)三次出招，紓解樓市壓力，昔日 " 樓市四小龍 " 之南京，到底有多著急？

根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)報(bào)道，南京又下調(diào)房貸利率了。

當(dāng)前，南京主要銀行首套房貸利率基本在 5.2%-5.4% 之間。與 2 月、4 月初的 5.5%-5.9%、5.2%-5.6% 相比又進(jìn)一步下調(diào)。放款時(shí)間也在不斷提速，最快一周就可放款。

而在降房貸利率之前：

4 月 12 日，南京市溧水區(qū)、六合區(qū)調(diào)整限購政策，向外地戶籍購房者開放了可購一套房的資格。

4 月 14 日，南京放松商品房預(yù)售款監(jiān)管，最高可撥付 60% 監(jiān)管資金。要知道，去年因?yàn)橐婪稑潜P爛尾，防范房企抽調(diào)資金，很多省市都加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，甚至在國家層面上都發(fā)布了明確文件。

南京此舉，明顯是逆勢(shì)行為。

降利率、放開六合區(qū)、溧水區(qū)的限購，是為了增加購房需求。放松預(yù)售款監(jiān)管，則是給困難房企適當(dāng)減輕資金壓力。三個(gè)動(dòng)作，都是為了托底樓市。

但如此火急火燎，迫不及待，一周連發(fā)三道救市令，且力度還不小，尤其是放開溧水區(qū)和六合區(qū)的限購，以及放松預(yù)售監(jiān)管，動(dòng)作力度非常大，顯然南京有點(diǎn)著急了。

也不由得南京不著急，南京樓市當(dāng)下面臨的局面是，成交量低迷，庫存積壓，二手房掛牌量超 10 萬套，炒房客大量掛牌套現(xiàn)等。

02

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至 3 月 31 日，南京一季度新房認(rèn)購 5731 套、成交 21129 套，與去年一季度（認(rèn)購 10098 套、成交 30052 套）相比，認(rèn)購量下跌了 43.2%、近乎腰斬，成交量也下跌了 30%。

低迷的成交量不斷推高南京的新房庫存，根據(jù)南京房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至 4 月 15 日，南京全市住宅新房可售套數(shù)達(dá) 75547 套，創(chuàng)下歷史新高。

從去化周期來看，南京市目前整體去化周期為 9 個(gè)月左右，不算高。

但分板塊來看，六合、溧水和高淳三個(gè)外圍區(qū)的去化周期非常長(zhǎng)，在 71 至 97 周之間，也即 17 個(gè)月至 25 個(gè)月之間，這一去化周期遠(yuǎn)超住建部劃定的 12 個(gè)月安全警戒線。