日前，國(guó)家高層重磅發(fā)聲，房地產(chǎn)新發(fā)展模式再次被提及。對(duì)此，中信證券發(fā)研指出，新發(fā)展模式下，對(duì)于滿(mǎn)足新市民居住需求、城市空間服務(wù)業(yè)務(wù)等持有運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)值得關(guān)注。在筆者看來(lái)，目前的市場(chǎng)環(huán)境或?yàn)槲锕苄袠I(yè)提供了重要的支持與指引方向，有助于推動(dòng)優(yōu)質(zhì)物企加速成長(zhǎng)。

而在步入 3 月港股財(cái)報(bào)披露期，各家物企紛紛交出亮眼答卷之際，筆者也注意到了一家正處于高質(zhì)量發(fā)展期的優(yōu)質(zhì)物企合景悠活 ( 3913.HK ) 。

3 月 29 日，合景悠活 ( 3913.HK ) 發(fā)布了 2021 年年度業(yè)績(jī)公告，公司規(guī)模與業(yè)績(jī)?cè)鏊傥痪有袠I(yè)前列，高速增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)與公司當(dāng)前的估值形成了強(qiáng)烈反差。不妨就此來(lái)看看合景悠活的增長(zhǎng)底色如何，其是否有機(jī)會(huì)成為價(jià)值之選。

核心指標(biāo)增速亮眼，成長(zhǎng)性、戰(zhàn)略力均被低估

縱覽這份財(cái)報(bào)，最直觀的感受就是快增長(zhǎng)、高質(zhì)量。在多輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，合景悠活業(yè)務(wù)規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健擴(kuò)張，截至 2021 年 12 月 31 日，合景悠活在管面積達(dá)到 2.06 億平米，同比增長(zhǎng) 395%，順利達(dá)成了之前設(shè)定的目標(biāo)；合約面積達(dá)到 2.78 億平米，同比增長(zhǎng) 420%。

對(duì)比 2020 年底合景悠活約 4,200 萬(wàn)平方米的在管面積，不難發(fā)現(xiàn)合景悠活的成長(zhǎng)動(dòng)能十分充足。結(jié)合公司管理層 2020 年提出的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃來(lái)看：2021 年實(shí)現(xiàn) 2 億左右的整體規(guī)模目標(biāo)，并預(yù)計(jì)公司未來(lái)三年會(huì)實(shí)現(xiàn)超過(guò) 8 倍的規(guī)模增長(zhǎng)，可見(jiàn)合景悠活已超額兌現(xiàn)了部分發(fā)展目標(biāo)，正按規(guī)劃有條不紊地行駛在發(fā)展快車(chē)道上，未來(lái)發(fā)展前景可期。

同時(shí)注意到，對(duì)于擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，合景悠活并不盲目，而是十分注重規(guī)模與效益的平衡，持續(xù)夯實(shí)高質(zhì)量、穩(wěn)增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)底座。

報(bào)告期內(nèi)，合景悠活持續(xù)提升的運(yùn)營(yíng)效率，管理費(fèi)用占收入比逐年遞減至 10.2%，且住宅及非住第三方物管費(fèi)收取率分別提升至 90.5% 及 99% 的水平，助推業(yè)績(jī)高質(zhì)增長(zhǎng)。

截至 2021 年年末，合景悠活實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約 32.55 億元，同比增長(zhǎng) 114.6%；凈利潤(rùn)約 6.84 億元，同比增長(zhǎng) 111.4%；毛利潤(rùn)約 12.26 億元，同比增長(zhǎng) 92.0%；毛利率達(dá)約 37.7%，釋放業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)、盈利能力出色的積極信號(hào)。

此外，合景悠活期內(nèi)錄得現(xiàn)金及其等價(jià)物共計(jì) 12.34 億元，充沛的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流將為未來(lái)擴(kuò)張?zhí)峁┝肆己帽Ｕ稀?/p>

總的來(lái)說(shuō)，從這份年報(bào)中可以看出，合景悠活在過(guò)去的一年里再度實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，同時(shí)多措并舉兼顧經(jīng)營(yíng)效益與經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，展現(xiàn)出了高質(zhì)量、快增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。

進(jìn)擊的全業(yè)態(tài)智慧服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，多維度向上打開(kāi)成長(zhǎng)天花板

進(jìn)一步來(lái)看，合景悠活為什么能保持如此強(qiáng)勁的增長(zhǎng)？其增長(zhǎng)的可持續(xù)性有如何呢？經(jīng)過(guò)梳理，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面來(lái)尋因。

1）以成熟的市場(chǎng)化運(yùn)作助力規(guī)模加冕，獨(dú)立性進(jìn)一步凸顯

合景悠活的市場(chǎng)化拓展能力強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)獨(dú)立性高。這也意味著，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩的背景下，合景悠活已經(jīng)形成了不過(guò)于依賴(lài)開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為營(yíng)收的穩(wěn)定性確定性提供強(qiáng)力保證。

報(bào)告期內(nèi)，合景悠活集中發(fā)力第三方外拓，錨定一二線(xiàn)城市的高質(zhì)量項(xiàng)目，交出了約 2,000 萬(wàn)平方米的靚麗成績(jī)單，總計(jì)成功外拓了包含了政府物業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院及公共物業(yè)等多種業(yè)態(tài)在內(nèi)的 272 個(gè)項(xiàng)目。截至 2021 年末，公司在管面積和合約面積中來(lái)自第三方的比例高達(dá) 88%。

另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021 年，合景悠活的新增合約面積和并購(gòu)面積分別位列第 7 名和第 3 名，再次印證了合景悠活正憑借多種渠道加快規(guī)模擴(kuò)張，不斷斬獲發(fā)展先機(jī)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。