時至年末發(fā)債窗口期，不少房企發(fā)行大額融資。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份30余家房企發(fā)布了境內(nèi)外融資公告，融資類型包括增發(fā)、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規(guī)模超過1000億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：“從樓市調(diào)控政策看，最嚴格的時候已經(jīng)過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲，四季度對于房企來講最重要的工作將是融資。”
就目前而言，實力房企的發(fā)債成本相對較低。龍湖20億元公司債券票面年利率僅為4.8%;首創(chuàng)置業(yè)擬發(fā)行的25億規(guī)模公司債券票面利率詢價區(qū)間為4.0%-5.0%，融資成本相對較低。對于一些發(fā)展中的中型房企而言，票面利率略走高。如福晟集團擬發(fā)行10億規(guī)模公司債券，票面利率7.90%。
國內(nèi)融資成本較為平穩(wěn)，海外融資成本卻升高。近日，時代中國和弘陽地產(chǎn)發(fā)的兩筆美元債票面利率都達到10%以上。
“雖然海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動，壓力非常大，但是，房企在資金壓力下，需求量依然非常大。”張大偉分析稱。
同策咨詢研究院首席分析師張宏偉也認為，發(fā)債利率走高，表明房企有資金缺口、短期償債壓力大。從企業(yè)項目凈利潤率角度看，房企正在保現(xiàn)金流而放棄利潤。在利潤與現(xiàn)金流等財務(wù)核心因素的博弈過程中，有房企已經(jīng)開始重視現(xiàn)金流。
事實上，除了萬科、保利、碧桂園等少數(shù)房企能做到連續(xù)多年凈經(jīng)營現(xiàn)金流為正外，更多房企的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為負。現(xiàn)金流狀況將加速房企改變經(jīng)營與發(fā)展模式。
據(jù)券商人士透露，過去房企在資金成本上還有討價還價的余地，現(xiàn)在大部分只希望能貸款或者融資，以解決現(xiàn)金流問題。為了應(yīng)對不斷提升的杠桿率，房企或?qū)⒎啪從玫兀铀夙椖抠Y金回籠，降低財務(wù)風險。這也從側(cè)面反映了各地陸續(xù)出現(xiàn)的土地流拍現(xiàn)象。
“此前資本市場看重的土地與可售貨源，如今也不能成為房企融資抵押的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”一名房企人士透露，中小型房企現(xiàn)階段融資成本甚至達到了20%-25%，面對年底的償債高峰，部分房企不得不想盡辦法融資，“短期內(nèi)犧牲項目利潤也沒辦法”。
