在房地產降杠桿潮和融資監管“三道紅線”遏制的大背景下，金科股份仍然“逆勢”而為，斥巨資拿地，顯露出對規模的渴求。然而，巨額拿地也帶來了同樣巨額的負債。
2020年簡報數據顯示，金科股份(000656.SZ)2020年拿地148宗，土地購置合同金額高達892億，已經相當于一家50強房企一年的銷售額。
在土地上的巨額投入也帶來資金壓力，其債務規模逐步攀升。最新三季報數據顯示，截至2020年9月30日，金科股份負債規模已達到3206.73億元。據往年數據，金科股份近五年資產負債率在70%以上，最高達80.47%。
高增長下，不容忽視的是去杠桿問題，三季報數據顯示，金科剔除預收賬款的資產負債率為72.71%，凈負債率為112.2%，現金短債比為1.02倍，踩中兩條紅線，得監管橙色警示牌。
在土地上的高歌猛進，或許與其一個月前對外發布的5年銷售額達到4500億銷售目標有關。此前金科公布的2020年銷售目標為2200億元，屬于踩線達標，且增長速度有放緩趨勢，同比增長約20%，“5年4500億銷售目標”相當于5年再“造”一個金科。
一位業內人士向長江商報記者表示，規模愈大，增長愈難。由于舉債擴張，金科積累了大量的負債，當前負債或已遠超去年三季度的3206億，同時踩中融資“紅線”，在這樣的背景下，4500億的目標略有激進，是一個“忽悠式”的規劃，一旦政策調控收緊，拿地受限，融資不順，后續一系列的現金流、資金鏈等問題都會顯現，規模增長就會成為紙上談兵。
針對上述問題，長江商報記者發送采訪函至金科股份，截至發稿前仍沒有得到回復。
一年耗892億逆勢拓儲擴張
發家于重慶的金科近年不斷向全國擴張，已躋身行業銷售前二十。從2015年的221億元到2020年的2233億元，銷售額一路攀升，5年實現9倍增長，是近年行業高增長的典范。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓對長江商報記者表示，金科股份業績增長取決于高性價比的剛性改善需求產品占比高、營銷策略及時調整、宏觀的貨幣信貸放水支持大量的剛性改善需求買房者和對一二線城市的合理布局。
一個月前，金科剛剛制定新五年發展規劃，確立了2021至2025年的主要發展目標，力爭到2025年總銷售規模4500億元以上。
值得注意的是，2020年，金科實現銷售額2233億，同比增長18%。其中12月實現銷售額279億，創歷史新高。不止銷售高增，金科股份2020年的銷售回款也達到2011億元，同比增長約25%，銷售回款率達90%，同比2019年同期的87%提升3個百分點。
2020年9月以來，金科整體銷售額處于下滑狀態，金九銀十期間的月銷售額都沒有超過260億元，但12月銷售額卻能達到276億元。
值得注意的是，在此期間，金科被爆出要求員工認購公司項目，并根據職級給出指標，“不買房降職降薪，不買房開除、不讓出門”、“賺20萬年薪，買公司上百萬房”。
隨著業績的高速增長，金科股份對規模的野心顯而易見。
長江商報記者注意到，去年由于在疫情、“三道紅線”融資新規等背景下，很多房企由于流動性不足在土地市場上鮮有收獲，甚至是顆粒無收。
在這樣的市場環境下，金科股份逆勢擴土，2020年拿地148宗，土地購置合同金額高達892億，已經相當于一家50強房企一年的銷售額。
“金科主要通過土地招拍掛，股權收購并購，土地加項目收購兼并這三種途徑拿的地，并且比例都有所上升，所以整體拿地數量多。”謝逸楓表示，拿地資金主要通過銀行貸款和自有資金，自有資金里商品房預售款占比高。還可以通過發公司債，財團的貸款，包括信托基金的途徑獲得大量融資貸款去拿地。
然而，激進拿地也提高了土地成本。金科股份2020年上半年拿地均價為3985.4元/平方米，占當期10093.02元/平方米銷售均價的39.49%。而2019年，金科股份的拿地均價約為2672.28元/平方米，拿地成本上升，壓縮利潤空間。
數據顯示，2020年前三季度，金科新增計容建面1995.3萬平方米，同比下降18.4%;拿地金額740億元，同比增長20.6%;拿地均價3709.27元/平方米，同比增長47.77%。
債務踩線利潤承壓
加速擴張下，金科有息負債規模也創下新高。截至2020年中期，賬面有息負債1106億元，較上年底增長12%，一年內到期有息負債總額354億元，占賬面有息負債比重32%。
往年數據也顯示， 2016年-2019年，金科凈負債率分別為117.8%、220.22%、137.49%和122.34%，一直為高企狀態。截至2020年6月底，凈負債率達到124.62%;近五年資產負債率均在70%以上，最高達80.47%。
按照去年中期的財務指標來看，金科股份的資產負債率為83.92%，剔除預收款后的資產負債率為74.08%，永續債調整后的資產負債率為84.18%，凈負債率為133.79%。綜合來看，針對融資的三條監管紅線，金科股份全部觸及。
近幾年金科進行了不少抵押、質押、擔保等。2018年開始，企業開展了大規模的對子公司、參股公司進行擔保及合作方的財務資助，使得上市公司承擔了較大的償債風險。
2020年中報顯示，截至2020年6月末，公司對參股公司、對子公司、子公司相互間及子公司對公司提供的擔保擔保總額合計933.92億元，占公司凈資產比例高達315.54%。2020年11月以來，金科股份擔保24次，涉及金額81億元。
由此還引來深交所問詢，質疑金科在借入大額有息負債的同時，為何對外提供大量財務資助。
對此，金科表示，合作方經營往來款驟然增加主要系控股子公司其他股東同股同權調用資金所致，而合作方也擁有“同股同投、同股同調”的資金投入和調用權，不存在單純資助他人或為賺取利息而提供借款的資助行為。
為了改善財務結構，降低債務壓力，金科股份跟多數房企一道，選擇拆分物業板塊上市。2020年4月29日凌晨，金科股份公告稱，擬拆分金科物業于港交所上市。
物業上市確實能夠在一定程度上改善金科股份的負債結構。海通證券認為，金科智慧服務已經分拆上市完成，預計2020年底3項指標中有1-2項指標達標，公司回到橙線或黃線。可以預見，2021年金科舉債擴大規模的可能性不再。
謝逸楓指出，高負債的確不可持續，要加快銷售回款，減少土地招拍掛高杠桿拿地，積極引進更多戰略投資者合作進行開發以節約資金，管理上更加精化細化，減少一定管理層費用。
同時，金科還面臨著“保利潤”壓力。去年前三季度，金科股份的扣非歸母凈利潤為40.68億元，同比增長0.64%;凈資產收益率、銷售毛利率分別為14.07%和25.18%，同比下降了2.12個百分點、4.92個百分點。
Wind數據顯示，2020年前三季度，金科的銷售毛利率為25.18%，而前30名房企的銷售毛利率則為27%，低于頭部房企的平均水平。
在業內看來，在“5年、4500億”的銷售目標下，金科還需有效減低有息負債、持續提高營收、利潤和經營凈現金流水平，提升主體資信評級，這也是金科目前正面臨的挑戰之一。
高層大換血
“五年內沖擊4500億銷售目標”，2021年伊始，金科股份宣布新銷售目標的話音還未落下，管理層就迎來一場巨大的變動。
1月13日，金科股份對外披露了集團層面新一屆董事會候選人名單，現任董事長蔣思海、總裁喻林強是陪伴金科的元老級人物，兩人將退居幕后，分別由金科原重慶公司總經理周達和原云廣區域董事長楊程鈞接任。
金科股份高層“大換血”，這份整體“年輕化”的董事會候選人名單中，平均年齡不足41歲，最年輕的僅有35歲。除劉靜以外，全部為新面孔。
金科股份表示，此次人事調整，建立在對于行業發展趨勢的判斷上：房地產已經從“資源紅利”、“杠桿紅利”向“管理紅利”時代轉變。
財經評論員嚴躍進認為，一二把手同時被更換，說明企業背后經營壓力有所增大，對企業整個戰略發展來講，還是要確保人事的穩定。
從2200億到4500億，不斷上升的銷售目標下，金科股份開啟高周轉模式。此前，金科股份采用了被稱為"1671"的高周轉模式——拿地后1個月開工、6個月開盤、7個月開發貸上賬、1年內現金流回正。
不過，在高周轉模式下，金科去年有多個樓盤因質量問題被投訴。
此外，金科股份內部近年來發生多起內部涉貪腐事件，涉及營銷、行政、招投標、物業等多個領域，已經被司法機關立案偵查13人。
嚴躍進認為，這些也是企業戰略節奏過快所引起的，主要跟項目的施工委托管理、自身規劃設計包施工質量監管疏漏、自身業務外包等有關。
謝逸楓指出，金科的發展戰略在融資上還是積極的，在加快銷售回款方面會增加一二線城市的布局與深耕，同時對人才與管理的激勵機制逐步進行改革。未來發展模式會更加強調穩健，由之前的快速增長走向穩健增長，由增量轉向增值，這樣的發展戰略應該會成為金科長期的發展戰略。
