云南本土房企俊發(fā)集團近期動作頻頻。繼宣布“5年內投資500億”做文旅后不久，俊發(fā)集團又以全國總價“地王”的身份出現(xiàn)在人們的視野中。
對此，有市場人士提出質疑，作為一家銷售額剛剛突破500億關口的房企，俊發(fā)集團是否有足夠的資金投入支撐文旅項目建設?高價拿地后資金壓力是否會進一步加劇?中國網(wǎng)財經(jīng)就此致電致函俊發(fā)集團，但截至發(fā)稿時未收到相關回復。
“五年千億”計劃折戟
公開資料顯示，俊發(fā)集團成立于1998年。克爾瑞研究中心披露的數(shù)據(jù)顯示，2018年俊發(fā)集團的流量銷售金額為550億元，在全國所有房地產(chǎn)企業(yè)中位列第49位。俊發(fā)集團曾在2013年提出“五年千億”計劃，但這個目標并未實現(xiàn)，2018年俊發(fā)集團僅完成了目標的一半。
或許是意識到千億不易，俊發(fā)集團2017年提出新的“三年戰(zhàn)略”，即深耕云南，布局全國四大區(qū)域，整體收入以每年30%的復合增長率穩(wěn)步提升，并在2019年完成670億元的營收，其中地產(chǎn)板塊銷售額達成500億元目標。
兩年過去了，高喊“布局全國四大區(qū)域”的俊發(fā)集團，目前在云南以外僅有4個項目在售，分別位于成都、海口和貴陽3個城市。不過，從銷售成績來看，俊發(fā)集團完成2019年目標的希望還是比較大的。克爾瑞研究中心給出的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，俊發(fā)集團的操盤金額為274.1億元。
俊發(fā)集團千億目標沒有實現(xiàn)的原因，有房地產(chǎn)評論員告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“除全國化進程緩慢外，全國性龍頭品牌房企爭相進入云南市場也給其帶來了壓力。”克爾瑞披露的2019年中云南房企銷售數(shù)據(jù)顯示，俊發(fā)集團雖然以161億元的金額仍然領先，但碧桂園、萬科、融創(chuàng)等外來品牌房企緊隨其后，銷售金額分別為92.95億、81.95億和72.68億元。
為保持競爭優(yōu)勢，俊發(fā)集團在云南市場不斷跑馬圈地。7月26日，俊發(fā)以總價92億元包攬昆明新螺螄灣片區(qū)11宗地，若加上公建配套，實際拿地價格將高達126億元。這個價格刷新了昆明土地拍賣成交總價紀錄，成為當時新的全國總價“地王”。
5年500億做文旅遭質疑
在大手筆斬獲昆明新螺螄灣片區(qū)11宗地的前幾天，俊發(fā)集團宣布啟動“最美云南計劃”，計劃用城鄉(xiāng)更新模式做文旅項目開發(fā)，并表示將在5年內投資500億元，用于云南的鄉(xiāng)村振興建設。
上述房地產(chǎn)評論員對中國網(wǎng)財經(jīng)記者表示，這或許意味著俊發(fā)集團可能暫緩全國化擴張。不過上述猜測是否確切，中國網(wǎng)財經(jīng)記者并未從俊發(fā)集團得到證實。
值得注意的是，由于此前多個發(fā)展戰(zhàn)略均被推倒重建，業(yè)界對俊發(fā)集團新的五年計劃能否成功是存有疑問的。此外，上述評論員在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時指出，俊發(fā)集團在地產(chǎn)開發(fā)運營上經(jīng)驗豐富，但與做文旅有很大的差別，“如果用做地產(chǎn)的思維去做文旅，那么只有死路一條”。
該評論員還強調，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)“賺快錢”不同，文旅開發(fā)周期較長，需要高度依賴配套設施、資源以及整體規(guī)劃，同時還需要強大的運營團隊進行操盤運作，這些局限性都是俊發(fā)未來需要面對的“挑戰(zhàn)”。
中國網(wǎng)財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在布局文旅項目的房地產(chǎn)開發(fā)商中，不乏盲目圈地、抱著做地產(chǎn)心態(tài)的公司，從而導致IP假大空、建筑粗制濫造、千鎮(zhèn)一面的偽文旅項目頻繁出現(xiàn)。針對此種狀況，發(fā)改委曾于去年9月發(fā)布通知，表示堅決淘汰一批缺乏產(chǎn)業(yè)前景、變形走樣異化的小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商做文旅，不僅會面臨盈利周期較長的問題，還可能面臨政策性風險。
13%的年利率發(fā)債融資
無論是房地產(chǎn)銷售規(guī)模的提升，還是文旅項目建設，這對房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平、資金流都是極大的考驗。
俊發(fā)集團是一家非上市房企，資金或只能來自于銀行貸款及信托等非標通道。中國網(wǎng)財經(jīng)記者注意到，俊發(fā)集團自去年以來頻繁高息發(fā)債。2018年10月22日，俊發(fā)集團2018年非公開發(fā)行公司債券(第一期)成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模20億，票面利率8%;今年3月18日，俊發(fā)集團有限公司宣布發(fā)行20億元公司債，票面利率8%;3月29日，俊發(fā)集團宣布成功發(fā)行1億美元2021年到期優(yōu)先票據(jù)，利率13%。
然而，今年5月以來，房地產(chǎn)融資不斷收緊，從銀保監(jiān)會約談房地產(chǎn)項目增量過大的信托公司，到發(fā)改委約束房企海外發(fā)債，加之稍早前23號文對前端融資行為的規(guī)范，有業(yè)內人士表示：“在一系列監(jiān)管措施下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道將大幅收窄，這對習慣‘左手融資，右手拿地’的房企而言，過往那些激進的資金周轉模式或將難以為繼。”
