上市房企觀察

弘陽地產近期發布上市后的首份年報，報告期內公司實現營業收入92.39億元，同比增長50.5%;實現凈利潤14.12億元，同比增長15.7%;全年合約銷售額473.38億元，同比增長84.2%。

值得一提的是，2017年首次躋身銷售金額百強榜的弘陽地產曾喊出“千億夢”，表示要在2018年實現500億元銷售額，2020年完成千億目標。不過2018年以來，長三角各城市調控政策從嚴，這對弘陽地產業績造成了一定影響。

在2018年業績發布會上，面對未達目標的銷售成績，弘陽地產總裁何捷表示：“千億目標目前不會去提了，公司2019年的銷售目標定為600億元，與2018年相比增長約26%，而2017年、2018年增速分別為71%和84%。”

多筆票據發行年利率超過10%

在弘陽地產業績和規模增長的同時，公司負債也在不斷攀升。2018年年報顯示，截至2018年12月31日，弘陽地產總負債為540.72億元，與2017年末的 328.68億元相比增長212.04億元;資產負債率為79.61%;其中有息負債從2017年的116億元上漲到219億元。

中國網財經記者還注意到，弘陽地產2018年末銀行貸款與其他借款總額為193.27億元，其中，82.34億元需在一年內償還;42.59億元需一年后但于兩年內需償還;57.53億元需兩年后但于五年內償還。而弘陽地產目前手頭的現金僅為124.56億元。

資金壓力下，弘陽地產走上高息融資“輸血”的道路。2018年11月27日，弘陽地產以13.5%的利率發行了1.8億美元的優先票據;2018年12月21日，發行一筆于2020年到期的2億美元優先票據，利率為13.5%;2019年3月4日，弘陽地產發行于2021年到期的3億美元優先票據，年利率為11.5%。而據中國網財經記者梳理，同期上市房企的融資利率在10%左右。

高息融資是否因為面臨著較大的償債壓力?公司對高息融資的償還有何規劃?中國網財經記者致函弘陽地產，截至發稿時沒有收到任何回復。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國網財經記者采訪時表示：“通過此類融資，有助于形成更為充裕的資金面。不過，若是利率過高，容易引起投資者擔憂，尤其是擔憂后續償債等壓力。”

“3671”大運營體系打法受關注

在2018年財報中,弘陽地產提到了“快速周轉能力”，何捷在出席2018年業績會時表示，弘陽地產已梳理總結出“3671”大運營體系打法，即3個月開工、6個月開盤、首開去化率不低于70%、10個月現金流回正。

不過，伴隨快速擴張而來的，是弘陽地產頻繁違法建設、無證施工等違法行為登上監管黑榜。

2018年8月1日，弘陽地產子公司蘇州輝耀弘陽置業有限公司因違法建設被處以行政處罰，其樣板房地下室增加夾層、地上一層入口處構架及挑空部位加頂。蘇州市規劃局責令該公司，按規定程序申請規劃許可，同時處以1.2萬元罰款。

2018年9月，南京禹陽東房地產開發有限公司開發建設NO.2016G71地塊(弘陽禹洲時光春曉)5#樓(售樓處)工程，因未辦理施工許可證手續擅自開工建設，被監管部門處以3.386萬元罰款。

2018年10月，南京銳晟房地產開發有限公司投資建設的NO.2017G57地塊房地產開發項目，因為C-2#商業工程在未辦理施工許可證的前提下，擅自對樁基工程施工等違法行為，被監管部門處以4.9971萬元罰款。此次處罰中涉及到的NO.2017G57地塊即為弘陽G57地塊。

嚴躍進告訴中國網財經記者，從弘陽地產無證施工等情況看，其存在很明顯的粗放經營模式。過于強調“高周轉”，確實會造成建設方面過于冒進的做法。